从企业案例看房地产公司新收入准则适用

　　【问题1】我国2006年版的旧准则对商品销售收入的确认规定了哪些条件?房地产公司的收入确认有何特殊性?

　　【解答】2006年版的旧的收入准则强调，销售商品收入的确认需要同时满足5个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制;(3)收入的金额能够可靠地计量;(4)相关的经济利益很可能流入企业;(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。其中，条“风险报酬转移”是为核心的条件。

　　目前，我国多数房地产公司是在满足3个条件时确认收入：(1)对于房地产开发产品销售收入，买卖双方签订销售合同并在国土部门备案;(2)房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续;(3)买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。

　　【问题2】新收入准则中的收入确认条件与旧准则相比，有何本质上的不同?如何判断客户是否已取得商品控制权?

　　【解答】2017年版新收入准则规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。综合来看，新的收入准则采用了控制法，旧的收入准则采用了传统的风险报酬法。控制法强调的是资产定义中实体对资产控制的一面;而风险报酬法则注重的是资产定义中实体享有的未来经济利益或服务潜能的一面。

　　取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。在判断客户是否已取得商品控制权时，企业应当考虑下列迹象：(1)企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务;(2)企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权;(3)企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品;(4)企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬;(5)客户已接受该商品;(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

　　国际财务报告准则对于如何理解资产的控制权也有相关的提示：(1)使用该资产以生产商品或者提供服务(包括公共服务);(2)使用该资产以提升其他资产的价值;(3)使用该资产以清偿负债或减少费用;(4)出售或交换该资产;(5)将该资产作为贷款抵押品;(6)持有该资产。

　　【问题3】碧桂园的分部收入在某一时点确认及在一段时间内确认，分别需要满足什么条件?

　　【解答】碧桂园的分部以房地产开发为主，还包括物业投资、物业管理、酒店经营，以及建筑、装修和装饰。房地产开发收入以往全部是在某一时点确认，从2017年1月1日起也有部分收入按履约进度在一段时间内确认。其他分部的收入均在一段时间内确认，主要为持续的服务和劳务形式。

　　国际财务报告准则、香港财务报告准则和我国大陆企业会计准则均规定，满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，应选择在一段时间内确认收入，否则属于在某一时点履行履约义务，应选择在某一时点确认收入：(1)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益;(2)客户能够控制企业履约过程中在建的商品;(3)企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

　　【问题4】房地产公司采纳新准则有何经济后果?碧桂园的收入确认对其他房地产公司有何启发?

　　【解答】新收入准则除了美化房地产公司的利润报表，还可以美化其资产负债表，发挥着“美颜相机”和“变相奖励”的功能。在旧准则下，房地产公司预售时收取的定金只能作为预收账款负债反映，在交房的时点上才可以一次性确认收入，交房前账上负债金额高，又身处资金密集型行业，资产负债率高企，变相抬高了融资难度和资金成本。在新准则下，由于原来被列为负债的客户预付款项，可以提早转化为收入，资产负债率下降，债务评级有望得到调升，融资时更有优势。当然，由于合同收入一直都存在，提前入账只是在负债和收入之间搬动数字的行为，如果不对外融资，现金流状况并不会有什么差异。

　　碧桂园给其他房地产公司的启示是，对合同销售比例高、客户自付比例高、施工进度快的项目，更有可能满足在一段时间内确认收入且可以尽快地将合同销售按施工进度结转成收入，业绩释放的速度可能会更为惊人。

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